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装修保证金:物业管理立法中绕不开的难题

2019-08-13      点击:

装修保证金:物业管理立法中绕不开的难题

资料显示,截至2014年底,佛山市约有住宅小区1700个,其中新建近1300个商品房项目均已引入物业服务企业进行管理,在实施了物业管理的住宅小区中,54%组建了业委会,位居全省前列。

物业管理是一项牵动千家万户、事关居民切身利益的民生工作,也是创建和谐社区、建设法治佛山的重要环节。佛山市物业管理区域已经步入社会化、市场化、专业化的轨道,但是物业管理活动中也遭遇一些障碍,需要立法解决。

一方面,业主的维权意识不断增强,呼唤着基层社会治理的创新。居民希望对所居住区域的房屋维修、保洁、保绿、保安等管理事项有知情权、参与权,希望自己在小区中的合法权益能够得到很好的保护,这成为一种普遍趋势。另一方面,物业矛盾逐渐成为社区治理中的突出问题,需要新的治理模式予以应对。随着住房商品化的推进,物业服务企业、业委会、业主各方之间的矛盾呈现多发性、复杂性等特点。业主想用最少的钱享受最好的服务,物业服务企业追求企业利润最大化,由此引发的物业管理问题纷繁复杂,牵涉其中的各方都有强烈的维权追责、矛盾调解需求,物业管理成为新的天下第一难。

随着广大业主对物业服务需求的不断提高,物业服务纠纷也呈上升趋势,服务能力不足、质量不高、物业服务覆盖面、物业费收缴率普遍偏低等问题日益突出,物业管理中出现了一些新情况、新问题。现行国家和广东省物业管理法律规范较为原则性,虽然有一定的指导功能,但是远远不能满足物业管理活动发展的客观需要。因此,佛山市物业管理立法,是填补现有物业管理法律漏洞的重要举措,也是解决物业行业发展的热点难点问题的重要举措,可以促进业主自治和社区管理有机统一。

佛山市物业立法应当适应市民诉求,有佛山特色,特别是大处着眼小处着手。2018年7月31日,佛山日报刊登了题为《从装修保证金看物业公司的“管”与“服”》的文章,其中提出了物业管理中的一个重要问题:装修保证金,相信业主大都对此有所接触。

运用法律搜索专业软件搜索,全国共有13608件与装修保证金有关的案件,涉及到刑事、民事和行政等三大诉讼领域。在佛山区域内,相关案件共96件,据不完全检索,佛山法院判决物业管理公司返还装修保证金的12件。装修保证金的性质以及法律规制是各地物业立法中不容回避的难题。

首先是装修保证金是否应当收取的难题。《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》 以及《物业收费管理办法》等相关法律法规及规章中并没有关于收取装修保证金的明确规定。事实上根据上述法律法规及规章的规定,物业的服务、管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不能损害公共利益和他人的合法权益,物业收费也要按照物业服务合同约定并遵循合理、公开原则,政府相关职能部门应履行监督管理职责。另外,根据《物业管理条例》 第五十三条和《住宅室内装饰装修管理办法》 第十五条、第十七条的规定,物业服务企业仅有对房屋装修禁止行为和注意事项的事前告知和事后向有关部门报告的义务。从一般法理上看,法无明文规定不得限制公民权利,不得赋予民众义务。因此物业公司无权收取该项费用。

另一方面,广东省的部门规范性文件对装修保证金有所涉及。广东省物价局在1999年8月13日发布的《关于规范驻穗中央、省属企业物业管理服务有关收费问题的通知》(粤价[1999]220号)中明确:对装修保证金,多层住宅可预收最高不超过800元/户; 高层住宅可预收最高不超过1500元/户; 多层写字楼、商场(铺)可预收最高不超过1500元/户(50平方米以内),超过部分可加收15元/平方米;高层写字楼、商场(铺)最高可预收不超过3000元/户(50平方米以内),超过部分可加收30元/平方米。在业主(用户)装修完工后,经物业管理公司和业主(用户)共同检查验收,没有损坏公共部位、设备设施的,装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退还业主(用户)。业主在入住时以书面形式明确不进行装修的不得收取此项费用。

时光如流水,一晃近20年过去了。目前该规定是否仍然有效?在专业法律网站上搜索,显示有效,但经反复查找在广东省物价局2002年4月25日《关于公布省物价局规范性文件及其他政策措施清理结果的通知》(粤价[2002]141号)第330项中该文件已经明令废止。这样看来,有些专业网站也不靠谱。可以明确,在广东省区域内收取装修保证金自2002年起就是缺少法律法规依据的,也是标准的乱收费。可怕的是,这么多年我们的物业管理公司一直在依据这份本已废止的文件在收费,我们作为业主也蒙在鼓里,因为收费有人告诉你,停止收费没人会告诉你听。